长沙《关于加强我市物业服务收费管理的通知(征求意见稿)》

　　2018年11月15日，长沙市发改委、长沙市城乡住建委公布了《关于加强我市物业服务收费管理的通知(征求意见稿)》，并从11月15日起至12月4日，就该意见稿内容向广大市民公开征求意见。

长沙市发展和改革委员会

长沙市住房和城乡建设委员会

关于加强我市物业服务收费管理的通知

(征求意见稿)

　　各区县(市)发改局、住建局，各有关单位：

　　为进一步加强我市普通住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物服务企业的合法权益。根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省定价目录》、《湖南省物业服务收费管理办法》(湘发改价调【2017】4号)等有关规定，结合我市实际，现就加强我市物业服务收费管理的有关问题通知如下：

　　一、我市普通商品住宅前期物业服务收费实行政府指导价管理。服务内容主要包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等。

　　二、普通商品住宅前期物业具体服务收费标准由服务企业在基准价格及其浮动范围内，根据物业服务内容、服务等级确定。物业服务企业可根据服务内容、服务等级在基准价的基础上浮动，上浮不得超过基准价的30%。与业主通过前期物业服务合同(协议)约定，报所在区价格主管部门备案。

　　三、保障性住房物业服务收费按服务等级、服务内容对应的基准价格的70%收取，但电梯住房物业服务费最高不得超过1.5元/平方米，非电梯住房物业服务费不得超过0.8元/平方米。

　　四、加强老旧小区物业服务收费管理，规范物业服务收费行为。

　　(一)老旧小区物业服务可参照物业服务分项目分等级的服务内容标准，在主管部门直接指导和管理下，由老旧小区所在街道(社区)参与成立老旧小区业主委员会，采取业主自管、自治的模式，由业主委员会决定小区的管理、服务、收费等事项。

　　(二)老旧小区物业服务收费实行明码标价制度，应按规定在物业管理区域内的醒目位置做好价格公示。公示内容包括：物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据、价格投诉电话等。物业服务收费标准按照质价相符的原则，物业服务企业(机构)不得降低服务等级、减少服务内容。物业服务企业(机构)须与老旧小区业主逐户签订物业服务合同(协议)后方可收费。

　　五、原已经市价格主管部门审核批准并签订物业服务协议的普通住宅小区，其前期物业服务收费标准按原审核标准执行。

　　六、住宅物业小区已依法成立业主委员会的，其物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定确定。未成立业主委员会的住宅小区，物业服务企业在合同履行期间不得擅自调整物业服务收费标准。如确需调整现行物业服务收费标准，应根据《中华人民共和国物权法》、《湖南省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，在物业小区所在地街道办事处(乡镇人民政府)、社区的指导和监督下，将调整方案分幢在醒目位置公示，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，协商调整物业服务收费标准。调整后的收费标准应当明确告知业主。

　　七、已购买地下停车位的，按每车位每月30元收取停放服务管理费;子母车位按每月40元收取停放服务管理费。未购地下停车位的停车服务收费标准，由业主与该停车位的产权所有人或停车位使用权所有人协商确定。

　　八、住宅小区停车服务收费按《湖南省机动车停放服务收费管理办法》(湘价服【2014】11号)、《长沙市发改委长沙市住建委关于进一步规范住宅小区机动车停放服务收费的通知》(长发改价控【2016】680号)等有关规定执行。

　　物业服务企业或停车服务企业要严格执行明确标价制度，在停车场所醒目位置公示收费标准、计费办法和投诉举报电话等有关内容，不得在标价之外收取任何未标明的费用。对进入住宅小区的外来车辆停放1小时内免收停车服务费。

　　九、物业服务企业应当遵守价格法律法规和政策规定，严格履行物业服务合同(协议)，建立健全内部收费管理制度和收费台账，自觉规范价格行为，为业主提供质价相符的服务。物业服务企业违反合同(协议)约定或法律法规等有关规定的，应当依法承担相应责任。

　　十、物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同(协议)的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

　　十一、物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，也不得以未交物业费为由拒绝或限制业主购买水、电的数量。

　　(一)供电企业未直接抄表到户的由专用变压器转供电的物业小区， 供电公司应加快进行“一户一表”改造，制定所辖小区“一户一表”改造计划，主动与物业小区签订改造协议。已列入供电公司改造计划的物业小区并签署同意“一户一表”改造协议的居民生活用电到户电价，按用户用电电压等级相应的合表用户电价执行;不签署同意“一户一表”改造协议的物业小区的居民生活用电到户电价，在用户用电电压等级相应的合表用户电价基础上可加收6%的损耗。

　　(二)供水企业未直接抄表到户并实行二次供水的物业小区，可加收不超过8%的合理水损和加压电费，计算公式为：到户水价=供水价格×(1+8%)+加压电费。二次供水加压电费实行限价管理，分别按有屋顶水箱不超过0.3元/ 吨和无屋顶水箱不超过0.6元 / 吨收取。

　　十二、业主(使用人)对房屋进行装修，业主或者装修人和装饰装修企业，应当与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议。物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议向业主(使用人)收取相应服务费用。

　　(一)装修垃圾清运费。一般不超过建筑面积2元/平方米，具体收费标准由双方协商确定。

　　(二)拆墙垃圾清运费。一般不超过30元/平方米(拆墙面积)，具体收费标准和清运方式由双方协商确定。

　　(三)装修工人出入证工本费。物业服务企业对房屋装修工人实行持证管理的，可以向房屋装修单位按每人每证不超过5元收取工本费。

　　(四)装修押金。普通住宅装修按户收取，最高不超过2000元。

　　十三、物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当按规定做好明码标价工作，公示内容主要包括物业服务企业名称、物业服务内容、收费标准、计收方式等，并在物业服务前台或收费窗口(柜台)等醒目位置进行公示。

　　十四、业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的，可以向物业所在地的社区(居委会)、街道办事处(乡、镇人民政府)、房地产行政主管部门申请调解处理或者依法向人民法院提起诉讼。

　　十五、物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依法查处：

　　(一) 未经批准，超过政府指导价标准收费的;

　　(二) 不实行明码标价或不按规定明码标价的;

　　(三) 擅自设立强制性收费项目的;

　　(四) 擅自扩大管理分摊范围或提高分摊标准的;

　　(五) 其他违反价格法律、法规等规定的。

　　十六、住宅小区物业服务收费的其他规定按省发改委、省住建厅关于印发《湖南省物业服务收费管理办法》的通知(湘发改价调【2017】4号)文件执行。

　　十七、本通知自发文之日起施行，之前有关物业服务收费政策与本通知规定不一致的，一律以本通知为准。

　　附件：长沙市住宅物业服务分项目分等级基准价标准